НДФЛ при продаже земли

Comments

• Цитата: Добрый день!Подскажите пожалуйста:Физ.лицо продает собственные земли, которые были в собственности более 3-х лет, с 2008г.В 2012г. перерегистрировал, разбил один большой участок на 36 маленьких. Фактически площадь не изменилась, собственник не изменился, но вместо одного свидетельства о регистрации прав стало 36 свидетельств.Вопрос: Нужно ли в этой ситуации декларировать доход и уплачивать налог 13%?

  
  
  Добрый день!
  
  Налоговики считают, что в указанной ситуации лишь в 2012 г. возникло право собственности на вновь образованные участки, соответственно необходимо декларировать их продажу.
  
  Вопрос: Физлицо является собственником земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок выдано 21.06.2007.
  В 2011 г. произведен раздел участка на семь земельных участков. На основании документов о праве собственности на землю и заявления физлица оформлены семь свидетельств о государственной регистрации права собственности на эти участки. Собственник с 2007 г. не менялся, изменена лишь структура объекта (имущества) с выдачей новых свидетельств о праве собственности в мае 2011 г.
  Можно ли считать, что данные земельные участки находятся в собственности физлица более трех лет и при их продаже в 2012 г. у физлица не возникнет обязанности по уплате НДФЛ?
  
  Ответ:
  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  
  ПИСЬМО
  от 18 мая 2012 г. N 03-04-05/7-646
  
  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
  В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
  Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел в 2007 г. земельный участок, который в 2011 г. разделил на семь участков и в 2012 г. планирует их продать.
  Согласно ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
  При этом на основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
  Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  Учитывая вышеизложенное, поскольку вновь образованные земельные участки при их продаже в 2012 г. будут находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем 1 000 000 руб. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
  
  Заместитель директора
  Департамента налоговой
  и таможенно-тарифной политики
  С.В.РАЗГУЛИН
  18.05.2012
  
  Позиция неоднозначна, так как по аналогичной ситуации с квартирами у фискалов другое мнение.
  
  Вопрос: В 2008 г. налогоплательщик приобрел две смежные комнаты, зарегистрированные как единый объект недвижимости. В 2009 г. в результате перепланировки с целью изолирования комнат произошло разделение данного объекта и каждая комната была зарегистрирована отдельно, с выдачей двух свидетельств о госрегистрации права собственности. Право собственности осталось за данным налогоплательщиком. Налогоплательщик планирует продать одну комнату.
  С какого момента исчисляется срок нахождения комнат в собственности налогоплательщика: с момента госрегистрации права собственности на комнаты или с момента повторного получения свидетельств о праве собственности на комнаты?
  Подлежит ли обложению НДФЛ доход, полученный от продажи комнаты?
  
  Ответ:
  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  
  ПИСЬМО
  от 23 августа 2012 г. N 03-04-05/7-993
  
  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
  В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
  Из обращения следует, что в 2008 г. налогоплательщиком были приобретены две смежные комнаты, которые были зарегистрированы как единый объект недвижимости. В 2009 г. в результате перепланировки с целью изолирования комнат произошло разделение данного единого объекта недвижимости, в результате чего каждая из двух комнат была зарегистрирована с выдачей отдельного свидетельства о государственной регистрации права. При этом право собственности на образовавшиеся объекты недвижимости осталось за данным налогоплательщиком.
  Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими основаниями являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
  Из положения п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.
  Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком двух отдельных комнат, созданных в результате перепланировки двух смежных комнат без изменения внешних границ, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные комнаты.
  В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные две отдельные комнаты является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные комнаты, а момент государственной регистрации права собственности на первоначальные смежные комнаты.
  В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
  Учитывая изложенное, в случае продажи одной из отдельных комнат, созданной в результате перепланировки смежных комнат, принадлежащей налогоплательщику более трех лет, доходы, полученные от продажи данной комнаты, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
  
  Заместитель директора
  Департамента налоговой
  и таможенно-тарифной политики
  С.В.РАЗГУЛИН
  23.08.2012
  
  Однако в отсутствие известной мне арбитражной практики по Вашей ситуации не следовать разъяснениям налоговиков в части земельных участков представляется рискованным.
• Благодарю за ответ!